共同住宅は建築基準法で定められた用語の1つです。共同住宅を特徴付ける要素は以下の通りです。

「専有部分」と「共用部分」がある

共同住宅の建物内には、個々の世帯が暮らす専有部分と、共同住宅内の住人が共同で使う共用部分が設けられています。共用部分に分類されるのは、エントランス、階段、エレベーター、共用廊下、管理室などです。ちなみに、共用部分のなかでも特定の個人のみ使用権が与えられている部分を「専用部」といいます。

共同住宅は建築基準法上の「特殊建築物」に分類され、安全を担保するためのさまざまな基準が定められています。 共同住宅の建築基準には、次のようなものがあります。

【廊下幅の制限】

　3階建て以上で住戸の床面積の合計が100m2を超えるフロアの場合、廊下の両側に居室がある場合は1.6m以上、片側にのみ居室がある場合は1.2m以上必要。

【接道義務】

　建物を建築するには、4m以上の道幅の道路に2m以上接している必要。

【耐火建築物や準耐火建築物への指定】

　3階建以上の共同住宅の建物は耐火建築物としなければならない。耐火構造の基準は階数や構造部分の種類によって異なりますが、火災時に一定時間、倒壊や延焼を防ぐ耐火性能を持つ構造が必要となります。

【採光計算の緩和規定】

   一定の居室条件を満たしかつ、自動火災報知機が設置されている場合には有効採光面積の要件が緩和されます。

区分建物の定義とは

　不動産登記法では、区分建物とは一棟の建物の中の各部屋が独立して利用できる建物となっています。

共同住宅でも、所有者が個別に登記をしたいと言う場合に各部屋別々に区分して登記を行う事ができます。 分譲マンションなどが一般的です。

   各部屋にそれぞれの登記簿謄本があり、自由に売買や抵当権の設定等が出来ます。 この様な登記をしている建物を区分建物と言います。  

　他に一般的なのは、親子で二世帯住宅を建てて１階部分を親御様の持ち物で登記を行い、２階を息子様で登記を行った場合も区分建物となります。 また、賃貸マンションを所有の方が１部屋ずつ処分（売却）する場合などは、１棟のマンションを区分登記へ変更も可能です。

　このように、共同住宅は一棟の建物全体を登記したものであり、区分建物は一棟の建物の各居住区画を不動産登記法などその他法令により個別に登記できるようにしたものです。

　つまり、建物の所有者の意思や利用目的でどちらの形態でも登記可能なのです。